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El valor de las escrituras

Alejandra Sánchez Plascencia

 

Solamente en el Distrito Federal, tres de cada cuatro propietarios de bienes inmuebles no cuentan con escrituras. Si usted es uno de ellos ¡cuidado! Puede ser que legalmente su propiedad no le pertenezca.

 

La escritura es un documento firmado ante notario público en el que se señalan los derechos y las obligaciones que se adquieren al comprar o recibir en herencia una casa o un terreno. Dicho de otra forma, la escritura le da forma y valor jurídico a un acto o contrato.

            “Mucha gente relaciona las escrituras con algo que tiene que ver con bienes inmuebles, sin embargo, hay otros actos en los que interviene el notario público que se hacen constar en escrituras. Por ejemplo, cuando una persona otorga un testamento, o cuando le da poder a otra para que la represente en un juicio se elabora una escritura”, explica el licenciado Javier Pérez Almaraz, presidente del Colegio de Notarios del Distrito Federal.

 

Seguridad por escrito

 

Comprar un bien inmueble no es algo que se hace de la noche a la mañana, por eso es paradójico que el 75% de los propietarios de bienes inmuebles no tengan asegurada jurídicamente su posesión.

            “Los propietarios deben saber que la escrituración es el único elemento que les brinda seguridad jurídica sobre la pertenencia de sus bienes inmuebles. Un contrato privado o cualquier otro documento no da esa certeza”, asegura el notario público Pérez Alamaraz.

            ¿Ha pensado lo complicado que sería escriturar si la persona que le vendió su casa o departamento fallece sin haberle otorgado la escritura, o enfrenta problemas con alguna institución financiera que decide embargarle sus bienes? Es más, ¿qué pasaría si esa persona actuara de mala fe e hipotecara el inmueble por el que usted le pagó?

 

¿Cuestión de fe?

 

El notario público es la persona autorizada por el Estado para dar fe pública, es decir, declarar la autenticidad de cualquier acto jurídico, como la adquisición de un bien inmueble o un testamento.

            Para poder dar curso a la escrituración el notario público necesita el título de propiedad del inmueble —que es un tipo de escritura—, el cual debe estar a nombre de quien lo vendió o, en su caso, de quien lo otorgó en herencia. Igualmente requiere las boletas de pagos del predial y del agua, que deben estar al corriente. La notaría también debe comprobar si el vendedor está casado bajo el régimen de sociedad conyugal y, si es el caso, asegurarse de que el cónyuge está de acuerdo con la venta del inmueble.

            Cuando se trata de un inmueble nuevo, por ejemplo de un departamento que forma parte de un edificio en condominio nuevo o que está en construcción, la inmobiliaria dueña de ese edificio debe tener, en primer lugar, una escritura de propiedad del terreno o de la casa en donde está construido el nuevo edificio, al igual que la escritura de constitución del régimen de condominio, algo así como la “escritura matriz” de donde van a surgir las escrituras de compraventa de los departamentos que integran ese edificio.

 

Más caro el caldo que...

 

En términos generales, la mayor parte del costo de una escrituración se refiere a impuestos y derechos, los cuales dependen de diversos aspectos, como el estado de la República en donde se realice el trámite, el tamaño y ubicación de la propiedad, y su valor comercial y catastral, entre otros.

            En el Distrito Federal, por ejemplo, uno de los requisitos necesarios para escriturar una propiedad es un avalúo comercial, esto es, el dictamen que rinde un perito (valuador inmobiliario) para determinar su valor comercial.

            Los compradores de inmuebles que tienen valores reducidos y que están catalogados desde el punto de vista fiscal como viviendas de interés social o como vivienda popular, tienen derecho a la reducción en los impuestos y derechos.

            “Es muy importante señalar que los notarios públicos no sólo preparamos las escrituras, sino que brindamos asesoría a los interesados para que sepan cuál es el mejor camino y cuál la documentación necesaria para llevar a cabo el trámite.

            “El notario público realiza los trámites previos y posteriores al otorgamiento de la escritura, con el fin de que los interesados tengan finalmente un documento que les brinde la certeza absoluta de contar con un título de su propiedad jurídicamente perfecto”, explica el licenciado Pérez Almaraz.

            Entre los trámites previos que debe efectuar el notario se encuentran la solicitud del avalúo comercial y la obtención del certificado de libertad de gravámenes ante el Registro Público de la Propiedad, para cerciorarse de que el vendedor o la persona que heredó efectivamente era el dueño de ese inmueble.

            El certificado de libertad de gravamen garantiza que el inmueble no está hipotecado, embargado o tiene alguna otra limitación, como adeudos pendientes en las contribuciones. “En el caso del Distrito Federal es obligatorio tramitar un certificado de zonificación ante la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, en el cual constan los usos permitidos en la zona donde está ubicado el inmueble que se pretende escriturar”, asegura Pérez Almaraz.

Una vez que se otorga una escritura se efectúan los trámites posteriores, como realizar las declaraciones fiscales de impuestos federales y locales. El notario también es responsable de enterar al fisco federal y local sobre los impuestos retenidos, así como de enviar el testimonio de la escritura al Registro Público de la Propiedad para su inscripción, pagar los derechos que genera esa inscripción y una vez concluido el trámite, entregar al cliente el testimonio de su escritura.

            “Es común que la gente nos pregunte acerca de cómo hacer para que la escritura salga más barata, pero no hay diferencias. Por regla general, al escriturar deben cubrirse los mismos impuestos y derechos, independientemente de cuál haya sido el acto jurídico por el cual un individuo haya adquirido esa propiedad”, explica Pérez Almaraz. […]

 

 

Fuentes Entrevistas con el licenciado Javier Pérez Almaraz, presidente del Colegio de

Notarios del Distrito Federal; licenciado David Figueroa, presidente de la Asociación

Nacional del Notariado Mexicano, A.C. y licenciado Juan José Ambrosio, subdirector

del Registro Nacional de Avisos de Testamento.

 

Alejandra Sánchez Plascencia. “El valor de las escrituras”, en PROFECO. (Editado)

Página:

http://www.profeco.gob.mx/revista/publicaciones/adelantos_06/escrituras_sep06.pdf (recuperado el 24 de mayo de 2007)